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中梁控股債務結構持續優化 上半年收入利潤均增長

來源: 華夏時報2021-08-30 14:12:24
  

2021年上半年,中梁控股集團有限公司(02772.HK,以下簡稱“中梁”)實現合同銷售人民幣950億元,按年增長40%,已完成2021年銷售目標1,800億元的53%,穩居全國20強。

在8月25日上午舉行的2021年中期業績說明會上,中梁控股董事長及執行董事楊劍表示,“我們對完成本年度人民幣1800億的合約銷售目標充滿信心”。下半年,中梁將堅持既定的戰略,包括堅持全國化布局,拓展多元化拿地,積極減杠桿、穩債務,優結構、降成本,持續優化組織結構、深入提升產品力等,“將繼續保持務實、穩健的發展策略,繼續穩居行業前20強”。

債務結構持續優化

8月24日晚間,中梁發布未經審核的半年業績報告。半年報顯示,集團(連同其合營聯營公司)上半年實現合約銷售金額950億元,同比增長40%,完成全年銷售目標(1800億元)的53%。

“中梁一直堅持全國布局,深耕城市圈。”在8月25日上午舉辦的業績溝通會上,中梁控股執行董事及聯席總裁何劍介紹說,中梁上半年的銷售來自140多個城市的300余個項目。從業績集中度來看,超過20個城市的銷售排名位于行業前十,TOP20城市的銷售金額占全集團合約銷售總額的50%;從城市貢獻度來看,主要分布于經濟基礎及發展較好的長三角和中西部區域,分別占比58%、22%。其余城市業績分布較為平均。

依托中梁精準的投資定位和高效的運營執行力,中梁上半年平均去化率達70%,回款率85%,銷售均價為每平米約12600元,較去年平均銷售均價每平米12500元略有提升,營運現金流為正值。上半年,中梁實現收入329億元,同比增長39%,股東應占核心凈利潤15.0億元,增長15%;毛利率為20.8%,與去年全年水平相當(21%)。

土地投資方面,中梁上半年買地全口徑總金額為408億元,其中二三線占比為89%,集中供地只占19%,拿地金額不超過銷售占比的40%。游思嘉在半年業績會上指出,“全年來看,拿地銷售比例會比40%更低一點,大概在30-35%之間”。另外,按經濟區而言,長三角占土地投資總額的51%;其次為中西部占比18%;海峽西岸占比12%;環渤海占比10%;而珠三角占比9%。按土地投資金額計算,位列靠前省份分別為浙江、江蘇、安徽及山東。同期,公司戰略性新進入長春、廈門及西寧。

值得一提的是,據何劍透露,中梁上半年積極應對區域經濟與政策變化,板塊輪動趨勢,集團堅持穩健的投資布局策略,其中獲取項目以中小型規模為主,總地 價5億以下占比58%,總建面20萬平米以下占比88%,有效的分散了投資風險。

據半年報,截至2021年6月30日,本集團連同其合營聯營公司的總土地儲備約為6,580萬平方米(含已售的建筑面積),覆蓋全國五大經濟區155個城市,土儲規模穩步增厚,為未來銷售增長確保充足的可售貨值供應。游思嘉認為,土儲與可售貨值充裕,支持中梁長遠穩步發展。

規模增長、土儲充裕的同時,上半年中梁響應政府對房地產的調控主調,嚴守紀律積極控杠桿,總有息債務和凈負債率處于行業較低的水準:截至2021年6月30日,集團的總有息負債約546億,凈負債率約為56%,融資成本約8.3%。同時,加權平均融資成本降至8.3%,非受限現金短債比為1.2倍,2個數據較去年年底均有所優化,處“黃檔”之列。

持續優化的債務結構、均衡向上的穩健發展助推中梁獲得行業領先的信用評級。今年3月及5月,兩家國際評級機構穆迪與惠譽分別上調中梁控股信貸評級展望由B1(穩定)至B1(正面)及由B +(穩定)至B +(正面)。

繼續保持謹慎拿地策略

中期業績說明會上,中梁控股董事長兼執行董事楊劍對“下半場”充滿信心。

“我們對完成本年度人民幣1,800 億的合約銷售目標充滿信心。”楊劍解釋說,盡管今年以來嚴控嚴苛,行業發展危中有機,未來國家政策更大幅度傾向都市圈區域,圈內具潛力城市將出現結構性機會。長期來看,中國政府力求“穩房價、穩地價、穩預期”的政策定調已逐漸明朗,確保房地產市場的平穩健康發展。而中梁控股審時度勢,緊跟政策導向,始終貫徹既定的戰略,維持穩健經營。

游思嘉補充說,“今年(上半年)的交付還是順利。我們下半年繼續有其他比較好的這個收入,所以今年下半年還有明年,確認收入的增長還是有比較良好的保證。”其稱,中梁布局的重點城市表現較好,項目銷售情況也較為可觀,達到預期。下半年供貨充足、均衡分布,且地域分散,因此有信心完成全年銷售目標。“下半年從規律來說是房地產重點營銷周期,我們將緊跟市場節奏,按計劃推貨,穩定經營。”

不僅如此,游思嘉預計全年下半年的毛利率水平也應該會維持穩定。其同時強調,作為“黃檔”房企,中梁也是少數在一年之內即可以“降檔”的企業:“未來我們可以在三條紅線下的整體財務管理方面繼續優化,保持穩健。”游思嘉直言“公司還有進一步降杠桿的空間”,今年下半年和明年準備好繼續延續國家降杠桿的政策。

面對充滿挑戰的下半年房地產市場,楊劍指出,中梁控股將堅持既定的戰略,包括堅持全國化布局,拓展多元化拿地,積極減杠桿、穩債務,優結構、降成本,持續優化組織結構、深入提升產品力等,“將繼續保持務實、穩健的發展策略,繼續穩居行業前20強”。

據何劍介紹,具體而言,在投資方面,中梁將緊跟政策導向,深耕都市圈,保障未來持續穩健經營。

例如,在基本完成全國化布局的基礎上,中梁的整體投資方向從“擴張”轉向“深耕”,將持續深度研究各地政策、投資及銷售環境,在既有布局下選擇市場基礎好的區域長期深耕;重點城市宅地供應“兩集中”致獲地競爭白熱化,中梁的投資布局就會關注二線等能級較高城市、關注都市圈內的三線城市,保證安全與利潤。

同時,中梁也將精準控制投資節奏,投資拿地不完全鉚定競爭較為激烈的上半年,留有部分資金到下半年窗口期,并積極推進獲地方式多元化,下半年將持續打開多元獲地渠道,如產城、商業、并購等,以此分散集中供地帶來的競爭壓力。此外,中梁也會全面提升與行業頭部房企、地方龍頭企業的合作,強強聯合,取長補短,優勢互補。

基于上述投資策略,對于《華夏時報》記者提出的土地兩集中的影響,何劍回應稱,中梁對于集中供地依賴度不是特別高,大約會占整體投資的20%左右,公司不會購入區域競爭較高的項目,“這不符合中梁的投資理念”。其稱,上半年,在不少可投資的二三線城市,中梁遵守嚴格的土地收購流程和標準,因此并無購入競爭激烈成本過高的土地,“不符合我們的投資標準”。

其稱,未來中梁投資會堅持多元化拿地,可以分散集中供地帶來的壓力。比如,今年上半年,公司加大力度拓資多元化買地,透過產城、商業等增加優質土儲,多元化買地占約25%,未來隨著各大區深耕,勾地產城并比例有望進一步提升。

穩團隊、優組織、控編制、提人效

值得一提的是,在業績溝通會上,管理層也就近期地產公司裁員進行了相關回復。

在優化人員和組織架構方面,管理層透露,今年中梁調整幅度不大,組織架構整體穩定。但對內部人員提出了更高要求,控編制、優結構雙管齊下,以此提升人效,實現員工收入的增長。

一方面,控編制,減少外部招聘。但管理層解釋說,“控編”并不意味著員工優化,而是充分挖掘內部人才資源,充分給內部人員機會??鼐幹频暮诵氖侨瞬诺木毣芾?,為了適應和匹配當前企業發展規模和現狀。

控編過程中,中梁同步推出了內部“涌動計劃”,就是讓人才在組織內部流動起來。據悉,在發掘內部機會中,今年上半年中梁一直在做好后備干部的儲備和內部競聘,包括了運營、工程、成本、設計等各條線。充分的梯隊建設是能夠防止因市場變化帶來的人才斷檔。

《華夏時報》記者注意到,在精細化管理,明確職責權限之下,中梁始終強調內部員工的穩定性。事實上,上半年中梁骨干加薪比例接近 11%,遠超同期行業其他企業。而 2021 年中梁整體薪酬包也增長了 3.4%。中梁一直堅持,“符合中梁價值觀、志同道合的人,愿意長遠發展的,公司會給予足夠的激勵”。

責任編輯:sdnew003
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